Airbnb ή μακροχρόνια μίσθωση: τι αποδίδει πραγματικά ένα διαμέρισμα στην Αθήνα

Κάθε ιδιοκτήτης που εξετάζει βραχυχρόνια μίσθωση έχει ακούσει ότι το Airbnb αποδίδει διπλάσια από ένα κανονικό ενοίκιο. Συχνά είναι αλήθεια στο μεικτό. Σχεδόν ποτέ δεν είναι αλήθεια στο καθαρό. Και επειδή η διαφορά ανάμεσα στα δύο είναι ολόκληρη η απόφαση, αξίζει να δούμε τον υπολογισμό γραμμή γραμμή αντί για το συμπέρασμα.

Η σύντομη απάντηση, πριν από τα νούμερα: η βραχυχρόνια μίσθωση υπερτερεί μετά από κόστη μόνο σε ισχυρές κεντρικές και παραθαλάσσιες περιοχές, και μόνο όταν η πληρότητα ξεπερνά σταθερά το 70%. Ακόμη και τότε, η καθαρή διαφορά κινείται γύρω στο 25% με 40%, όχι στο διπλάσιο. Εκτός αυτών των συνθηκών, η μακροχρόνια μίσθωση συνήθως κερδίζει, και μάλιστα με λιγότερο κόπο.

Τι συγκρίνουμε πραγματικά

Στη μακροχρόνια μίσθωση, το ενοίκιο που συμφωνείτε είναι σχεδόν το ποσό που κρατάτε. Ο ενοικιαστής πληρώνει τους λογαριασμούς και τα κοινόχρηστα, εσείς πληρώνετε τον ΕΝΦΙΑ, τη συντήρηση και τον φόρο εισοδήματος. Δώδεκα μισθώματα τον χρόνο, με ρίσκο κυρίως στην κακοπληρωμή και στα κενά ανάμεσα σε ενοικιαστές.

Στη βραχυχρόνια, το ποσό που βλέπετε στην πλατφόρμα δεν το εισπράττετε ποτέ ολόκληρο. Ανάμεσα στο μεικτό και στην τσέπη σας παρεμβάλλονται προμήθεια καναλιού, καθαρισμοί, ιματισμός, αναλώσιμα, λογαριασμοί, αμοιβή διαχείρισης και οι κενές νύχτες που κανείς δεν βάζει στα υπολογιστικά φύλλα του Ιανουαρίου.

Τα λειτουργικά κόστη απορροφούν λίγο πάνω από το μισό μεικτό

Η αγορά της μακροχρόνιας, εν τω μεταξύ, δεν στέκεται. Στο κέντρο της Αθήνας η μέση ζητούμενη τιμή ανέβηκε στα 12,3 ευρώ ανά τετραγωνικό το δεύτερο τρίμηνο του 2026, από 11,3 έναν χρόνο νωρίτερα. Στα νότια προάστια ξεπερνά τα 13. Και αυτά αφορούν ακίνητα χωρίς έπιπλα: ένα ανακαινισμένο, πλήρως επιπλωμένο διαμέρισμα ζητά αισθητά περισσότερα.

Ένα ενδεικτικό παράδειγμα

Πάρτε ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα 60 τετραγωνικών στο Παγκράτι. Τα νούμερα που ακολουθούν είναι ενδεικτικά και υπάρχουν για να δείξουν τη δομή του υπολογισμού. Δεν είναι στοιχεία χαρτοφυλακίου και το δικό σας ακίνητο θα δώσει άλλα.

Στη μακροχρόνια, πλήρως επιπλωμένο, ένα τέτοιο διαμέρισμα κινείται γύρω στα 1.050 ευρώ τον μήνα. Δώδεκα μήνες κάνουν 12.600 ευρώ, μείον έναν μήνα κενό ανάμεσα σε ενοικιαστές και τη συντήρηση της χρονιάς. Μένουν περίπου 11.000 πριν από τον φόρο, με ελάχιστη δουλειά από μέρους σας.

Στη βραχυχρόνια, με μέση τιμή 110 ευρώ τη νύχτα και ετήσια πληρότητα 80%, το μεικτό πλησιάζει τις 32.000 ευρώ. Εντυπωσιακό δίπλα στα 12.600. Και μετά αρχίζουν οι αφαιρέσεις.

• Προμήθεια καναλιών, γύρω στο 15% του μεικτού.
• Καθαρισμοί και ιματισμός, σε εξήντα και πλέον αφίξεις τον χρόνο.
• Λογαριασμοί, ίντερνετ, κοινόχρηστα, αναλώσιμα υποδοχής.
• Αμοιβή διαχείρισης, ως ποσοστό επί των εσόδων.
• Ασφάλιση, πιστοποιητικά, συντήρηση εξοπλισμού, λογιστικά.
• Απόσβεση επίπλωσης και εξοπλισμού, γιατί η φθορά τρέχει πολλαπλάσια.

Αθροιστικά, όλα αυτά απορροφούν λίγο πάνω από το μισό μεικτό. Στο ίδιο ενδεικτικό παράδειγμα μένουν κάπου μεταξύ 13.800 και 15.400 ευρώ, δηλαδή 25% με 40% περισσότερα από τη μακροχρόνια. Πραγματική διαφορά, που σε σωστό ακίνητο δικαιολογεί τον κόπο, αλλά πολύ μακριά από το διπλάσιο που κυκλοφορεί στις συζητήσεις. Και προσέξτε πόσο εξαρτάται από δύο μόνο μεταβλητές.

Πού γέρνει η ζυγαριά

Το κρίσιμο μέγεθος δεν είναι μόνο η τιμή της νύχτας ούτε μόνο η πληρότητα. Είναι το γινόμενό τους, και το σημείο καμπής βρίσκεται συγκεκριμένα εκεί: πληρότητα από 80% και πάνω, με μέση τιμή 100 έως 120 ευρώ τη νύχτα. Ένα διαμέρισμα που πιάνει και τα δύο αποδίδει πολύ περισσότερο από όσο δείχνει η αριθμητική του ενός.

Το αντίστροφο ισχύει εξίσου καθαρά. Κάτω από 70% ετήσια πληρότητα, τα λειτουργικά κόστη τρώνε τη διαφορά και η βραχυχρόνια μίσθωση παύει να βγάζει νόημα, όσο καλή κι αν είναι η τιμή. Είναι το πρώτο πράγμα που κοιτάμε πριν προτείνουμε μοντέλο, και ο λόγος που για κάποια ακίνητα προτείνουμε μακροχρόνια.

Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν πληρώνει το διαμέρισμα. Πληρώνει τη διεύθυνση.

Υπάρχει και μια κατηγορία ακινήτου που ξεχωρίζει σταθερά από όλες τις άλλες: το δύο υπνοδωματίων με δύο μπάνια. Καλύπτει ταυτόχρονα οικογένειες, δύο ζευγάρια που ταξιδεύουν μαζί και συναδέλφους σε εταιρική μετακίνηση, δηλαδή τρεις εντελώς διαφορετικές πηγές ζήτησης, και γεμίζει και εκτός σεζόν. Στην αθηναϊκή αγορά είναι σπάνιο, γιατί οι περισσότερες πολυκατοικίες χτίστηκαν με ένα μπάνιο. Αν έχετε τέτοιο ακίνητο, ή αν μια ανακαίνιση μπορεί να προσθέσει δεύτερο μπάνιο, αυτή είναι η μεγαλύτερη διαφορά που μπορείτε να κάνετε στην απόδοση.

Κατά τα άλλα, η πληρότητα είναι θέμα τοποθεσίας. Το ίδιο διαμέρισμα, με την ίδια επίπλωση και την ίδια διαχείριση, δίνει εντελώς άλλο αποτέλεσμα στο Κουκάκι και άλλο σε μια περιοχή χωρίς τουριστική ή εταιρική ζήτηση. Ποιες περιοχές το πετυχαίνουν, το έχουμε χαρτογραφήσει στον οδηγό γειτονιών.

Τι δεν μπαίνει στο υπολογιστικό φύλλο

Τρία πράγματα ξεφεύγουν από κάθε σύγκριση και μετράνε περισσότερο από όσο δείχνουν. Το πρώτο είναι ο χρόνος: η βραχυχρόνια είναι επιχείρηση, όχι παθητικό εισόδημα, και αν την τρέξετε μόνοι σας πληρώνετε τη διαφορά σε ώρες. Το δεύτερο είναι η φθορά, που σε εξήντα διαφορετικές αφίξεις τον χρόνο τρέχει πολλαπλάσια από ό,τι με έναν ενοικιαστή.

Το τρίτο είναι το ρυθμιστικό ρίσκο, και το 2026 δεν είναι θεωρητικό. Στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων οι νέες εγγραφές στο Μητρώο παραμένουν σε αναστολή, ενώ οι προδιαγραφές του ν. 5170/2025 προσθέτουν πάγια κόστη. Στη μακροχρόνια μίσθωση τίποτα από αυτά δεν σας αφορά. Τα αναλύουμε στο κείμενο για τη διαχείριση Airbnb στην Αθήνα.

Και υπάρχει η φορολογική διαφορά, που έρχεται πάνω σε όλα τα παραπάνω. Από το τρίτο ακίνητο σε βραχυχρόνια, η δραστηριότητα γίνεται επιχειρηματική, με ΦΠΑ 13% στο σύνολο, ασφαλιστικές εισφορές και τέλος επιτηδεύματος, και το καθαρό της σύγκρισης στενεύει κι άλλο. Στη μακροχρόνια το κατώφλι δεν υπάρχει, και για όσους μετατρέπουν ακίνητο από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας υπάρχει τριετής φοροαπαλλαγή για μισθωτήρια έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, με όριο τα 120 τετραγωνικά και τριετή σύμβαση. Ισχύει μόνο για εκμίσθωση σε φυσικό πρόσωπο για κατοικία.

Οπότε η ερώτηση δεν είναι ποιο μοντέλο αποδίδει περισσότερο γενικά, αλλά ποιο αποδίδει περισσότερο στη δική σας διεύθυνση, με τη δική σας ανοχή στη διακύμανση. Στείλτε μας τη διεύθυνση και μερικές φωτογραφίες, και θα κάνουμε τον υπολογισμό με πραγματικά νούμερα αντί για ενδεικτικά. Αν βγει ότι σας συμφέρει η μακροχρόνια, θα σας το πούμε.