Ενοικίαση ακινήτου σε εταιρεία: πώς λειτουργεί το εγγυημένο μίσθωμα

Πολλοί ιδιοκτήτες έρχονται σε εμάς ζητώντας διαχείριση και φεύγουν έχοντας υπογράψει κάτι εντελώς διαφορετικό. Όχι επειδή τους πείσαμε, αλλά επειδή όταν ακούν πώς λειτουργεί η ενοικίαση του ακινήτου σε εταιρεία, καταλαβαίνουν ότι αυτό ήθελαν εξαρχής: ένα σταθερό ποσό κάθε μήνα, χωρίς ημερολόγιο, χωρίς επισκέπτες, χωρίς εκπλήξεις τον Φεβρουάριο.

Είναι το λιγότερο κατανοητό από τα δύο προϊόντα μας και το πιο παρεξηγημένο στην αγορά, γιατί ο όρος εγγυημένο μίσθωμα χρησιμοποιείται συχνά εκεί που δεν ισχύει. Ας δούμε τι ακριβώς είναι, τι υπογράφετε, και πού βρίσκεται το κόστος του.

Τι ακριβώς υπογράφετε

Στην ενοικίαση, η UPSTREET γίνεται η ίδια μισθώτρια του ακινήτου σας. Υπογράφετε ένα κοινό μισθωτήριο, πολυετούς διάρκειας, όπως θα το υπογράφατε με οποιονδήποτε ενοικιαστή. Η διαφορά είναι ότι ο ενοικιαστής σας είναι εταιρεία με ισολογισμό και όχι ιδιώτης, και ότι το ακίνητο θα υπεκμισθωθεί σε επισκέπτες.

Αυτό είναι το κρίσιμο σημείο και αξίζει να ειπωθεί καθαρά: το μίσθωμα που εισπράττετε δεν είναι πρόβλεψη απόδοσης. Είναι όρος σύμβασης. Μπαίνει στον λογαριασμό σας είτε το διαμέρισμα είναι γεμάτο τον Αύγουστο είτε άδειο τον Ιανουάριο. Το ρίσκο των κενών περιόδων μετακινείται από εσάς σε εμάς, και αυτό είναι ολόκληρο το προϊόν.

Το εγγυημένο μίσθωμα δεν είναι υπόσχεση, είναι υπογραφή

Προσοχή στη διάκριση, γιατί στην αγορά ακούγεται και αλλού. Εγγυημένο μίσθωμα μπορεί να υπάρξει μόνο όταν κάποιος μισθώνει ο ίδιος το ακίνητό σας. Αν σας το υπόσχεται κάποιος που απλώς θα το διαχειριστεί για λογαριασμό σας, δεν σας δίνει εγγύηση, σας δίνει εκτίμηση με άλλο όνομα.

Ποιος αναλαμβάνει τι

Από τη στιγμή της παράδοσης, η λειτουργία του ακινήτου παύει να σας αφορά. Δεν βλέπετε κρατήσεις, δεν απαντάτε σε μηνύματα, δεν συντονίζετε καθαρισμούς, δεν δέχεστε τηλέφωνο επειδή έσπασε ένα πλυντήριο Κυριακή βράδυ.

• Στη μισθώτρια: λογαριασμοί, καθαρισμοί, ιματισμός, επισκευές φθορών χρήσης.
• Στη μισθώτρια: εγγραφή στο μητρώο και οι υποχρεώσεις της υπεκμίσθωσης.
• Στον ιδιοκτήτη: ΕΝΦΙΑ και ό,τι βαρύνει την κυριότητα.
• Στον ιδιοκτήτη: δομικές βλάβες και σοβαρά ζητήματα του κτηρίου.
• Στον ιδιοκτήτη: η φορολογία του μισθώματος που εισπράττει.

Η κατάσταση στην οποία παραδίδεται και επιστρέφεται το ακίνητο καταγράφεται από την αρχή, με πρωτόκολλο και φωτογραφίες. Είναι το σημείο όπου συνήθως δημιουργούνται παρεξηγήσεις σε τέτοιες συμφωνίες, οπότε προτιμούμε να είναι γραμμένο πριν παραδοθούν τα κλειδιά παρά να συζητηθεί στο τέλος.

Τι θυσιάζετε

Δεν θα ήταν τίμιο να παρουσιάσουμε την ενοικίαση χωρίς το κόστος της, γιατί υπάρχει και είναι πραγματικό. Θυσιάζετε την καλή χρονιά. Όταν η Αθήνα έχει εξαιρετική σεζόν, ένα ακίνητο σε δυνατή περιοχή υπό διαχείριση θα αποδώσει περισσότερα από ένα σταθερό μίσθωμα. Αυτή τη διαφορά την κρατά ο μισθωτής, ως αντάλλαγμα για το ότι σηκώνει το βάρος της κακής χρονιάς.

Η ενοικίαση δεν είναι φθηνότερη ή ακριβότερη από τη διαχείριση. Είναι ανταλλαγή: δίνετε το πάνω άκρο και αγοράζετε το κάτω.

Θυσιάζετε επίσης την άμεση διαθεσιμότητα. Το ακίνητο είναι μισθωμένο, οπότε δεν το χρησιμοποιείτε για δύο εβδομάδες τον Αύγουστο επειδή σας βόλεψε. Αν το θέλετε αυτό, η διαχείριση είναι η σωστότερη επιλογή και το εξηγούμε αναλυτικά στο κείμενο για τη διαχείριση Airbnb στην Αθήνα.

Φορολογικά, είναι απλούστερο

Εδώ η ενοικίαση έχει ένα πλεονέκτημα που οι περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν έχουν υπολογίσει. Το μίσθωμα που εισπράττετε είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία, όπως σε κάθε κοινή μίσθωση. Δεν μετράτε ακίνητα, δεν φτάνετε σε κατώφλι, δεν ανοίγετε βιβλία.

Η διαφορά φαίνεται όταν έχετε περισσότερα από ένα ακίνητα. Στη βραχυχρόνια μίσθωση, από το τρίτο ακίνητο και πάνω η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική, με έναρξη επιχείρησης, ΦΠΑ 13% στο σύνολο, ασφαλιστικές εισφορές και τέλος επιτηδεύματος. Στην ενοικίαση αυτό το κατώφλι δεν υπάρχει, γιατί εσείς απλώς εκμισθώνετε.

Ένα κίνητρο που δεν ισχύει εδώ

Υπάρχει αυτή τη στιγμή τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ιδιοκτήτες που μετατρέπουν ακίνητο από βραχυχρόνια μίσθωση, ή ακίνητο κενό επί τριετία, σε μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας. Αφορά μισθωτήρια που συνάπτονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, κατοικίες έως 120 τετραγωνικά με προσαύξηση 20 ανά εξαρτώμενο τέκνο, και απαιτεί τριετή σύμβαση.

Το λέμε γιατί πρέπει να το ξέρετε, όχι γιατί μας συμφέρει: η απαλλαγή ισχύει μόνο για εκμίσθωση σε φυσικό πρόσωπο για κύρια κατοικία. Μίσθωση σε εταιρεία, είτε στη UPSTREET είτε σε οποιαδήποτε άλλη, δεν εμπίπτει. Αν το ακίνητό σας πληροί τις προϋποθέσεις και το όφελος της τριετίας ζυγίζει περισσότερο από ό,τι θα σας προσφέραμε εμείς, τότε η σωστή κίνηση είναι να το νοικιάσετε σε ιδιώτη και θα σας το πούμε ευθέως. Η προθεσμία είναι κοντά και αξίζει να το υπολογίσετε με τον λογιστή σας πριν αποφασίσετε.

Πότε ταιριάζει

Η ενοικίαση ταιριάζει όταν το ακίνητο εξυπηρετεί δάνειο ή αποτελεί βασικό εισόδημα και η προβλεψιμότητα αξίζει περισσότερο από το περιθώριο. Ταιριάζει όταν μένετε εκτός Αθήνας ή εκτός Ελλάδας και δεν θέλετε να παρακολουθείτε τίποτα. Ταιριάζει όταν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με σταθερή αλλά όχι εκρηκτική ζήτηση, όπου η διαχείριση δεν θα έδινε αρκετά μεγάλη διαφορά ώστε να δικαιολογήσει τη διακύμανση.

Δεν ταιριάζει αν θέλετε να εκμεταλλευτείτε μια δυνατή σεζόν, αν χρησιμοποιείτε ο ίδιος το ακίνητο κατά διαστήματα, ή αν σας ενδιαφέρει να βλέπετε τα νούμερα κάθε μήνα και να συμμετέχετε στις αποφάσεις.

Στην πράξη, η απόφαση σπάνια είναι θεωρητική. Εξαρτάται από τη γειτονιά, τον όροφο, την κατάσταση του διαμερίσματος και το τι χρειάζεστε εσείς από αυτό. Στείλτε μας τη διεύθυνση και μερικές φωτογραφίες, και θα σας πούμε ποιο από τα δύο βγάζει νόημα για το δικό σας ακίνητο, χωρίς να προσπαθήσουμε να σας πείσουμε για το άλλο.