Το ερώτημα που ακούμε πιο συχνά από ιδιοκτήτες δεν είναι πόσα θα βγάλω. Είναι τι ακριβώς κάνετε εσείς και τι μένει σε εμένα. Είναι εύλογο, γιατί ο όρος διαχείριση Airbnb χρησιμοποιείται σήμερα για πράγματα εντελώς διαφορετικά μεταξύ τους: από έναν συνεργάτη που απαντά σε μηνύματα από το κινητό του, μέχρι μια ομάδα που αναλαμβάνει το ακίνητο από την πρώτη φωτογραφία ως τον τελευταίο λογαριασμό.
Η UPSTREET διαχειρίζεται πάνω από 300 ακίνητα σε 40 γειτονιές της Αθήνας, με δέκα και πλέον χρόνια στον κλάδο. Αυτό είναι το κείμενο που θα θέλαμε να είχε διαβάσει κάθε ιδιοκτήτης πριν μας τηλεφωνήσει: τι περιλαμβάνει η δουλειά, πώς προκύπτει η αμοιβή, τι πρέπει να ισχύει για το ακίνητο, και πότε η διαχείριση δεν είναι η σωστή επιλογή.
Τι κάνει στην πράξη μια εταιρεία διαχείρισης
Η δουλειά ξεκινά πριν μπει ο πρώτος επισκέπτης. Το ακίνητο φωτογραφίζεται επαγγελματικά, ετοιμάζεται η καταχώριση σε κάθε πλατφόρμα ξεχωριστά, και συνδέεται με τα κανάλια διάθεσης ώστε η διαθεσιμότητα να ενημερώνεται αυτόματα παντού. Ένα ακίνητο που εμφανίζεται μόνο σε ένα κανάλι αφήνει κρατήσεις στο τραπέζι, ιδίως εκτός σεζόν, όταν η ζήτηση μετακινείται προς τις εταιρικές και τις μακροχρόνιες διαμονές.
Μετά αρχίζει το κομμάτι που δεν φαίνεται. Η τιμή δεν μπαίνει μία φορά τον χρόνο. Αναπροσαρμόζεται καθημερινά, με βάση τη ζήτηση της συγκεκριμένης περιοχής, τα κενά του ημερολογίου, τις αργίες και τα συνέδρια. Η διαφορά ανάμεσα σε μια σωστή και μια αδιάφορη τιμολόγηση δεν είναι μερικά ευρώ τη νύχτα. Είναι ολόκληρες εβδομάδες πληρότητας μέσα στη χρονιά.
Παράλληλα τρέχει η καθημερινή λειτουργία: επικοινωνία με τους επισκέπτες σε 24ωρη βάση, έλεγχος κρατήσεων πριν την άφιξη, καθαρισμοί και ιματισμός ανάμεσα σε κάθε διαμονή, τεχνική υποστήριξη όταν κάτι χαλάσει, και προληπτική συντήρηση ώστε να χαλάει σπανιότερα. Τέλος υπάρχει το κομμάτι που κρίνει τη συνεργασία μακροπρόθεσμα: μηνιαία κατάσταση εσόδων και εξόδων, και πρόσβαση στις κρατήσεις σε πραγματικό χρόνο. Αν δεν βλέπετε αριθμούς κάθε μήνα, δεν έχετε διαχείριση.
Ενοικίαση ή διαχείριση: δύο διαφορετικά προϊόντα
Εδώ μπερδεύονται οι περισσότεροι, και είναι η πιο σημαντική απόφαση που θα πάρετε. Στην ενοικίαση, η UPSTREET γίνεται η ίδια μισθώτρια του ακινήτου σας. Υπογράφετε μακροχρόνιο μισθωτήριο και εισπράττετε σταθερό μηνιαίο μίσθωμα, ανεξάρτητα από το αν το διαμέρισμα είναι γεμάτο ή άδειο τον Φεβρουάριο. Το εγγυημένο μίσθωμα εδώ δεν είναι πρόβλεψη, είναι όρος σύμβασης, και το ρίσκο των κενών περιόδων το αναλαμβάνουμε εμείς.
Στη διαχείριση, το ακίνητο παραμένει δικό σας και τα έσοδα είναι δικά σας. Εμείς κρατάμε ποσοστό επί των εσόδων. Σε μια καλή χρονιά κερδίζετε περισσότερα από όσα θα σας απέδιδε ένα σταθερό μίσθωμα, και σε μια κακή, λιγότερα. Καμία σοβαρή εταιρεία δεν μπορεί να σας εγγυηθεί απόδοση στη διαχείριση, γιατί κανείς δεν ελέγχει τη ζήτηση. Όποιος σας υπόσχεται νούμερο, σας υπόσχεται κάτι που δεν του ανήκει.
Η ενοικίαση πουλάει σιγουριά. Η διαχείριση πουλάει απόδοση. Κανένα από τα δύο δεν είναι σωστότερο, εξαρτάται από το τι σας κρατάει ξύπνιους.
Ο πρακτικός κανόνας: αν το ακίνητο εξυπηρετεί δάνειο ή αποτελεί βασικό εισόδημα, η σταθερότητα αξίζει περισσότερο από το περιθώριο. Αν αντέχετε τη διακύμανση, η διαχείριση είναι ο δρόμος. Στην Αθήνα, όπου η ζήτηση διαφέρει δραματικά ανά περιοχή, η απάντηση αλλάζει σχεδόν από τετράγωνο σε τετράγωνο. Αν θέλετε μια εικόνα του χάρτη, την έχουμε δώσει στον οδηγό γειτονιών της Αθήνας.
Πώς προκύπτει η αμοιβή
Η αμοιβή διαχείρισης είναι ποσοστό επί των εσόδων του ακινήτου, όχι πάγιο. Διαμορφώνεται ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου, την περιοχή και το εύρος των υπηρεσιών, και συμφωνείται γραπτά από την αρχή. Η λογική είναι απλή: αν το ακίνητο δεν αποδίδει, δεν πληρώνετε ποσοστό. Τα κίνητρα των δύο πλευρών κοιτούν προς την ίδια κατεύθυνση.
- Στην αμοιβή περιλαμβάνονται καταχωρίσεις, τιμολόγηση, κρατήσεις και επικοινωνία επισκεπτών.
- Περιλαμβάνονται επίσης καθαρισμοί, ιματισμός και συντονισμός συντηρήσεων.
- Στον ιδιοκτήτη μένουν οι λογαριασμοί, τα κοινόχρηστα και ο ΕΝΦΙΑ.
- Στον ιδιοκτήτη μένει και η φορολογία του εισοδήματος από το ακίνητο.
- Το κόστος υλικών για επισκευές χρεώνεται όπως προκύπτει, με παραστατικά.
Ρωτήστε πάντα δύο πράγματα πριν υπογράψετε: τι ακριβώς χρεώνεται εκτός του ποσοστού, και πόσο διαρκεί η δέσμευση. Μια διαφανής συνεργασία απαντά και στα δύο σε μία παράγραφο.
Τι πρέπει να ισχύει πριν από την πρώτη κράτηση
Πρώτα ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου. Το ακίνητο εγγράφεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και λαμβάνει ΑΜΑ, ο οποίος πρέπει να αναγράφεται σε κάθε καταχώριση, σε κάθε πλατφόρμα. Χωρίς αυτόν δεν υπάρχει νόμιμη βραχυχρόνια μίσθωση.
Και εδώ είναι το σημείο που αιφνιδιάζει τους περισσότερους ιδιοκτήτες στο κέντρο. Στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων, η αναστολή πρώτης εγγραφής νέων ακινήτων στο Μητρώο, που τέθηκε σε ισχύ το 2025, παρατείνεται και για ολόκληρο το 2026. Αν το ακίνητό σας βρίσκεται εκεί και δεν έχει ήδη ΑΜΑ, δεν πρόκειται να αποκτήσει φέτος.
Νέες εγγραφές στο Μητρώο: σε αναστολή στο κέντρο της Αθήνας έως 31.12.2026
Υπάρχει και μια δεύτερη λεπτομέρεια που αξίζει περισσότερη προσοχή από όση παίρνει. Σε αυτές τις ζώνες αναστολής, η άδεια δεν ακολουθεί το ακίνητο. Αν μεταβιβαστεί, με αγοραπωλησία, γονική παροχή ή κληρονομιά, η υφιστάμενη εγγραφή διαγράφεται και ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδώσει νέο ΑΜΑ. Αν σκέφτεστε αγορά ακινήτου στο κέντρο με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, αυτό είναι το πρώτο πράγμα που πρέπει να ελεγχθεί, πριν από την τιμή.
Οι προδιαγραφές που ισχύουν από τον Οκτώβριο του 2025
Με τον ν. 5170/2025, κάθε ακίνητο με ενεργό ΑΜΑ οφείλει να πληροί συγκεκριμένες προδιαγραφές, και οι έλεγχοι είναι επιτόπιοι. Το ακίνητο πρέπει να αποτελεί χώρο κύριας χρήσης, με φυσικό φωτισμό και αερισμό στα υπνοδωμάτια και κλιματισμό. Πρέπει επίσης να υπάρχει σε ισχύ ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης, υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη που βεβαιώνει ρελέ διαρροής, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, σήμανση και φωτισμός στις εξόδους διαφυγής, πιστοποιητικό απεντόμωσης και μυοκτονίας, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.
Στην πράξη, τα περισσότερα αθηναϊκά διαμερίσματα καλύπτουν ήδη το μεγαλύτερο μέρος. Αυτό που λείπει συνήθως είναι χαρτιά, όχι υποδομή: το ασφαλιστήριο, η δήλωση του ηλεκτρολόγου, το πιστοποιητικό απεντόμωσης. Είναι μέρος της προετοιμασίας που κάνουμε πριν βγει το ακίνητο στην αγορά.
Το ακίνητο πρέπει να αντέχει τη σύγκριση
Ο νόμος είναι το κατώφλι, όχι το κριτήριο. Η Αθήνα έχει σήμερα δεκάδες χιλιάδες ενεργές καταχωρίσεις, και ο επισκέπτης αποφασίζει σε λίγα δευτερόλεπτα, σαρώνοντας φωτογραφίες δίπλα δίπλα. Σε αυτόν τον ανταγωνισμό επιβιώνουν μόνο τα καλά ακίνητα. Τα υπόλοιπα μένουν άδεια, ή γεμίζουν μόνο όταν ρίξουν την τιμή αρκετά ώστε να μη συμφέρει κανέναν.
Τρία πράγματα κρίνουν το αποτέλεσμα. Το ακίνητο πρέπει να είναι νεόδμητο ή πραγματικά ανακαινισμένο, όχι απλώς βαμμένο. Πρέπει να βρίσκεται σε περιοχή με αποδεδειγμένη ζήτηση, γιατί καμία διαχείριση δεν δημιουργεί ζήτηση εκεί που δεν υπάρχει. Και πρέπει να είναι επιπλωμένο με γούστο και συνέπεια, με έπιπλα που δείχνουν καλά στη φωτογραφία και αντέχουν την καθημερινή χρήση. Η επίπλωση δεν είναι διακόσμηση, είναι το προϊόν.
Αν το ακίνητο δεν είναι ακόμη εκεί, δεν χρειάζεται να το κάνετε μόνοι σας. Η ομάδα μας αναλαμβάνει την επίπλωση και τον σχεδιασμό του χώρου από την αρχή, με υλικά και διαρρύθμιση που δουλεύουν στην αγορά της Αθήνας. Επιλέγουμε τα ακίνητα που αναλαμβάνουμε, γιατί η φήμη ενός χαρτοφυλακίου είναι τόσο καλή όσο το πιο αδύναμο διαμέρισμά του, και προτιμούμε να το πούμε από την αρχή παρά να το ανακαλύψουμε στις αξιολογήσεις.
Πώς φορολογείται το εισόδημα
Η διαχωριστική γραμμή είναι ο αριθμός των ακινήτων και το είδος των υπηρεσιών. Φυσικό πρόσωπο που εκμισθώνει βραχυχρόνια έως δύο ακίνητα, επιπλωμένα και χωρίς υπηρεσίες πέραν της κλινοστρωμνής, φορολογείται με την κλίμακα του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία, όπως και σε μια κοινή μίσθωση. Από το τρίτο ακίνητο και πάνω, ή εφόσον παρέχονται πρόσθετες υπηρεσίες ξενοδοχειακού τύπου, η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική. Τότε ακολουθούν έναρξη επιχείρησης, ΦΠΑ 13% για το σύνολο της δραστηριότητας, ασφαλιστικές εισφορές και τέλος επιτηδεύματος. Για νομικά πρόσωπα, το εισόδημα αντιμετωπίζεται ως επιχειρηματικό ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων.
Το κατώφλι των τριών ακινήτων είναι πιο κοντά από όσο νομίζουν πολλοί ιδιοκτήτες, και η μετάβαση αλλάζει ολόκληρη τη δομή του κόστους. Αξίζει να τη συζητήσετε με λογιστή πριν προσθέσετε το τρίτο, όχι μετά. Το τέλος ανθεκτικότητας βαρύνει τον επισκέπτη και όχι εσάς, επηρεάζει όμως την τελική τιμή που βλέπει στην πλατφόρμα.
Και δεν συμφέρει σε κάθε περίπτωση. Αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση, το θέμα κλείνει εκεί. Αν η περιοχή δεν έχει τουριστική ή εταιρική ζήτηση, η μακροχρόνια διαμονή είναι συνήθως η σωστότερη απάντηση, και για το πώς τιμολογείται έχουμε γράψει ξεχωριστά για τις μηνιαίες διαμονές.
Σε κάθε άλλη περίπτωση, το ερώτημα δεν είναι αν αξίζει η επαγγελματική διαχείριση, αλλά ποιος τη κάνει και με ποιους όρους. Στείλτε μας τη διεύθυνση και μερικές φωτογραφίες. Θα σας πούμε ειλικρινά ποιο από τα δύο μοντέλα ταιριάζει στο ακίνητό σας, ακόμη κι αν η απάντηση είναι ότι δεν ταιριάζει κανένα.
Δείτε τι αποδίδει το ακίνητό σας
Στείλτε μας τα στοιχεία του ακινήτου και θα λάβετε αναλυτική εκτίμηση εσόδων.
